住宅を購入する際の登記手続き

売主から土地や建物を購入する場合、通常は、売主が過去にその物件を購入した際に金融機関から融資をうけていることから、抵当権が設定され、抵当権設定登記がなされています。売主は買主のために、その抵当権を抹消する義務を負います。そのため、1. 抵当権抹消登記が必要になります。

建物が新築である場合、新たに買主名義で登記簿を作る必要があります。不動産決済に間に合うように、事前に建物の建築確認がされ、建物表題登記（面積や地番などを登記するもの）を経たうえで、不動産決済当日に、新築建物の所有者を表示する2. 所有権保存登記が必要になります。

建物が中古建物である場合や土地については、すでに売主の名前が登記簿に記載されていることから、売主から買主に所有者を変える3. 所有権移転登記が必要になります。

買主が新たに物件を購入する場合、売主と同様、金融機関から融資をうけるのが通常です。金融機関から売買代金相当額の融資をうけて、購入した物件に金融機関名義の4. 抵当権設定登記をすることになります。
売主がすでに借入金を返済していたり、買主が現金をたくさん持っていて融資をうける必要がない場合には、1や4の登記をしないこともあります。

以上を、お金の流れから見てみると、このようになります。

不動産決済当日に関係当事者全員が集まって、司法書士が1～4までの登記をするための書類が揃っているか否かを確認して、買主の金融機関に融資を実行するよう伝えることで、お金が動くことになります。お金が売主（ないし売主の借入先）に支払われたことを確認したら、1～4までの登記をその日のうちに申請します。